Incremento masivo de avalúos catastrales

Regiones como Santander, Cundinamarca y Boyacá, entre otras, fueron epicentro de protestas con bloqueos en las vías por más de seis días a principios de abril por el descontento ciudadano ante la actualización catastral de predios ordenada por el Instituto Geográfico Agustín Codazzi (IGAC) mediante la Resolución 2057 de 2025 en desarrollo de una norma legal emitida por el Gobierno Nacional que vale la pena estudiar en esta publicación.

Contexto

Fue con la aprobación de la ley del Plan Nacional de Desarrollo (Ley 2294 de 2023) que el Gobierno Nacional, con su artículo 49, le ordenó al IGAC que debía adoptar una metodología para actualizar de forma masiva los valores catastrales de los predios rurales que no se hubieren actualizado hace más de cinco años, contados a partir de la expedición de la ley.

. ARTÍCULO 49. REDUCCIÓN DE REZAGO DE AVALÚOS CATASTRALES A NIVEL NACIONAL MEDIANTE ACTUALIZACIÓN MASIVA DE LOS VALORES REZAGADOS. “El Instituto Geográfico Agustín Codazzi (IGAC) adoptará metodologías y modelos de actualización masiva de valores catastrales rezagados, que permitan por una sola vez realizar un ajuste automático de los avalúos catastrales de todos los predios del país, exceptuando aquellos que hayan sido objeto de formación o actualización catastral durante los últimos cinco (5) años previos a la expedición de la presente ley o cuyo proceso de formación o actualización esté en desarrollo a la fecha de expedición, con el fin de contrarrestar la distorsión de la realidad económica de estos, corregir inequidades en la carga tributaria y mejorar la planificación del territorio”. .

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En virtud de dicha regulación, el IGAC expidió la Resolución 1912 del 6 de diciembre de 2024, mediante la cual adoptó la metodología para la actualización masiva. Luego expidió la Resolución 2057 del 2025 para reajustar, por única vez, los avalúos catastrales de los predios rurales que fueron formados o actualizados con anterioridad al año 2018, a partir del 1 de enero de 2026, y liquidar los avalúos catastrales para los predios rurales de 527 municipios según “zonas homogéneas geoeconómicas”, cuyos valores fueron calculados por el IGAC.

Problemáticas derivadas de la Resolución 2057 del 2025

1. El propósito del artículo 49 de la ley del Plan Nacional de Desarrollo: a través de este artículo se establece una alternativa para actualizar de forma masiva los avalúos, mediante una metodología que solo tendrá en cuenta el componente económico de los predios para reajustar el valor catastral.

La implementación de esta metodología no corresponde al catastro multipropósito pues, entre otros, no se actualiza la información física (no actualiza áreas ni linderos), y tampoco se verifica la información jurídica (no se revisan derechos reales de propiedad, posesión u ocupación sobre el predio). En consecuencia, este esfuerzo estatal se aleja de los propósitos que se habían establecido en el Acuerdo de Paz, para que el catastro contribuya al ordenamiento social de la propiedad.

2. Incrementos al impuesto predial: teniendo en cuenta que la metodología que implementó el IGAC dio lugar al reajuste económico de los avalúos prediales en 527 municipios en donde este instituto es gestor predial, se incrementó el valor de referencia para que los municipios liquiden en Impuesto Predial Unificado. Por lo tanto, las alzas que se realizaron a los valores catastrales de los predios a partir del 1 de enero de 2026 inciden directamente en el incremento del impuesto predial que pagarán los propietarios este 2026.

3. Diversas interpretaciones sobre los límites al impuesto predial: para determinar los topes de los incrementos del impuesto predial de los predios que hayan incrementado su valor, se debe aplicar la Ley 1995 de 2019, que define unas reglas:

• Los predios que ya hayan pagado el impuesto con el avalúo obtenido por la aplicación del catastro multipropósito, solo se les podrá incrementar el siguiente año el IPC+8 puntos.
• Las viviendas de estratos 1 y 2 cuyo avalúo catastral sea hasta 135 SMMLV, el incremento anual del Impuesto Predial no podrá sobrepasar el 100% del IPC.
• Para el caso de los predios que no se hayan actualizado, el límite será de máximo 50% del monto liquidado por el mismo concepto el año inmediatamente anterior.
• Los topes no se aplicarán para predios que superen las 100 hectáreas, que sean urbanizables y no se hayan urbanizado, que antes figuraban como lotes y ya están construidos, para los que se autoestimó el avalúo, entre otros.

Además, la Ley 44 de 1990 establece en el artículo 6 que, en todo caso, el incremento del Impuesto Predial no podrá superar el 100% de lo cobrado el año inmediatamente anterior.

Sin embargo, existen diversas interpretaciones en la aplicación de estas leyes por parte de los municipios y en muchas ocasiones se calcula el impuesto predial sin aplicación de esos topes.

Pero entonces…

¿Los culpables de las alzas en los impuestos prediales son exclusivamente los consejos municipales y los municipios?

No. Fue el Gobierno el que optó por aplicar una formula a través de la cual se actualizaron de manera masiva los avalúos. Como la actualización no se hizo predio a predio, puede que se hayan presentado errores en los avalúos que fijó directamente el IGAC.

Ahora bien, respecto de la competencia de los municipios, debe tenerse en cuenta que el avalúo catastral es la base que toma el municipio para cobrar el impuesto predial, entonces como el avalúo se incrementó a partir de la Resolución 2057 de 2025, el impuesto predial será más alto.

También, en la fijación de los límites al cobro del impuesto predial, los municipios deben aplicar los topes al incremento según las reglas señaladas por la Ley 1995 de 2019 y en la Ley 44 de 1990. En términos generales, el impuesto predial para predios de menos de 100 hectáreas no podrá incrementar más del 50% del año anterior y para predios de más de 100 hectáreas el impuesto predial no puede incrementar más del 100% cobrado el año anterior.

Se debe tener en cuenta que el incremento del avalúo catastral no solo tiene incidencia en el impuesto predial, sino también en el patrimonio de los propietarios.

¿Qué deben hacer el Gobierno y el IGAC?

Ante los reclamos masivos por la aplicación ade esta metodología, el IGAC puede modificar la Resolución 2057 de 2025 para que su metodología se apegue a la realidad de los predios. Los avalúos que no correspondan a la realdad de los inmuebles desconocen los principios de equidad tributaria y la capacidad económica de los contribuyentes.

En su lugar, la entidad debería dar cumplimiento a los propósitos del Acuerdo de Paz y de las normas expedidas para ello. En ese orden, enfocar su capacidad institucional en la implementación del catastro multipropósito es clave. (A corte 2026, según el DANE, solo se han actualizado 180 municipios a través de esta metodología).

Además, el Gobierno debe garantizar en sus medidas legislativas y reglamentarias la protección a la producción de alimentos según lo ordena el artículo 65 de la Constitución, con el fin de garantizar la seguridad alimentaria del país.

¿Qué deben hacer los municipios?

Aplicar los topes al incremento del impuesto predial que exige la ley, además de resolver las reclamaciones administrativas de los ciudadanos de manera ágil y garantizar que todos los productores agropecuarios puedan seguir produciendo alimentos.

Este problema ha generado que sean los propietarios, campesinos y productores del campo quienes tengan que presentar reclamaciones masivas por los incrementos en los avalúos y de los impuestos prediales, sometiéndolos a trámites largos, sin información clara y con unos efectos inmediatos en su patrimonio.