Revista Nacional de Agricultura
Edición 1059 – Junio 2025

El pasado 27 de mayo de 2025, la Superintendencia de Notariado y Registro emitió la Circular CIR-2025-000184-4 SDN-300 , con el propósito de establecer los lineamientos para la aplicación del Decreto 033 de 2025, que modificó el Decreto 1071 de 2015, a través del cual se establece el «Deber de información para el ejercicio de la opción privilegiada de compra». Esta circular, está dirigida a los notarios del país y se aplicará inicialmente en 82 municipios del territorio nacional.

La expedición de esta instrucción ha generado enormes inquietudes. Por ello, estas líneas tienen como objetivo explicar el contenido de la mencionada circular y su relación con la agilización en la compra de tierras, tema que fue objeto de un artículo previamente publicado en la Revista Nacional de Agricultura.

Antecedentes de la Circular

Como se mencionó al inicio, el Decreto 033 del 17 de enero de 2025, expedido por el Ministerio de Agricultura y Desarrollo Rural, introdujo diversas modificaciones normativas con el fin de agilizar los procesos de compra de tierras. Por un lado, se modificaron las reglas contenidas en el artículo 62 de la Ley 2294 de 2022, que regula la compra por oferta voluntaria. De manera relevante, y pese a que la norma de rango legal no lo contempló, el Decreto estableció que, si la negociación fracasa, la Agencia Nacional de Tierras (ANT) podría iniciar un proceso expropiatorio.

Además, este Decreto creó la figura de la opción privilegiada de compra para que la ANT pueda adquirir predios rurales ubicados en las zonas priorizadas para la reforma agraria. Esta figura, implica que la ANT tendrá un privilegio: una primera opción para adquirir dichos predios.

Es importante recordar que el Decreto 033 de 2025 establece que las partes que enajenen o prometan enajenar predios con una extensión superior a dos Unidades Agrícolas Familiares (UAF) , y que se encuentren en núcleos de Reforma Agraria, tienen el deber de informar a la ANT su intención de enajenar un predio. Esta obligación de informar debe cumplirse ante las notarías del país, previo a la firma de escrituras o promesas de venta.

Una vez recibida la información, la ANT dispone de 15 días hábiles para comunicar si desea comprar el predio. En caso afirmativo, se iniciará un proceso de adquisición de tierras a través del procedimiento de compra por oferta voluntaria (el que corresponde al artículo 62 de la Ley del Plan Nacional de Desarrollo). En esta situación, el ciudadano deberá vender el predio a la ANT, incluso si ya había llegado a un acuerdo con un comprador particular. Según el decreto, las condiciones de la compra tendrán en cuenta «las condiciones esenciales, precio y cosa, establecidas en la promesa de compraventa mientras estas no excedan el avalúo comercial del bien inmueble»

La emisión de la circular

En tanto el Decreto 033[1] dispuso que la Superintendencia de Notariado y Registro (SNR) debería habilitar un canal electrónico para que toda persona en cualquier notaría del país informe a la ANT, respecto de la celebración de cualquier negocio jurídico, que disponga o prometa disponer del derecho real de dominio sobre predios que se encuentren en municipios priorizados por el Ministerio de Agricultura y Desarrollo Rural como núcleos territoriales para la Reforma Agraria, en el mes de mayo la SNR emitió la Circular CIR-2025-000184-4 SDN-300, para que se pueda hacer efectivo el deber de informar y el ejercicio de la opción privilegiada de compra.

Los lineamientos de la Circular.

Un primer elemento relevante de esta instrucción es que se establece cuáles son los municipios en los que se deberá cumplir con este deber de informar.  Según el documento,  el Ministerio de Agricultura y Desarrollo Rural informó a la SNR cuales son los núcleos de reforma agraria. En total, son 82 municipios priorizados, distribuidos en cuatro zonas: 25 en Córdoba, 24 en Sucre, 24 en Magdalena Medio y 9 en La Guajira. El detalle de estos municipios es el siguiente: 

Imagen tomada de Circular CIR-2025-000184-4 SDN-300

Teniendo en cuenta las zonas priorizadas, la circular precisa que los ciudadanos en estos municipios deben informar a la ANT su intención de enajenar un predio, previo a iniciar el proceso de escrituración de negocios jurídicos que dispongan o prometan disponer sobre el derecho real de dominio, siempre que se trate de predios de extensiones de más de 2 UAF, o que la primera adjudicación del predio se hubiere efectuado en un lapso superior a los quince de conformidad con el Artículo 39 de la Ley 160 de 1994.

La Superintendencia de Notariado y Registro también establece que para cumplir con el deber de entrega de información, se deberá diligenciar un formulario que recauda la información del predio, del negocio y de las partes.

La Sociedad de Agricultores de Colombia, visitó el canal habilitado, en el que se precisa que una vez enviada la información, es la ANT quien debe dar respuesta a la información enviada y que esa la entidad a cargo de las peticiones, quejas o reclamos sobre la adquisición de predios.

En cuanto a la información que debe reportarse a la Agencia Nacional de Tierras, se solicita:

  • Identificación del inmueble: El particular debe precisar si en los últimos 15 años su predio ha recibido una primera adjudicación por parte de la máxima autoridad de tierras, el tipo de predio, el área en metros cuadrados y el tipo de negocio a realizar. Sobre este último requerimiento, identificamos que los negocios vinculados a esta obligación, según el formulario de la SNR, no son solo las compraventas, sino que también se extiende a las donaciones

Imagen tomada de la página web de la Superintendencia de Notariado y Registro. https://servicios.supernotariado.gov.co/gestion_predios_ant.html

  • Información del vendedor: Se piden datos básicos como nombre, documento de identificación y la preferencia para recibir notificaciones.
  • Identificación Adicional: Se solicita establecer el valor del contrato, el avalúo catastral y el avalúo comercial

De acuerdo a esta circular, si pasados los 15 días hábiles que, según el Decreto 033 de 2025, tiene la ANT para manifestarse, esta no lo hace, la circular establece que «se podrá seguir adelante con los trámites notariales». Esto implica, al mismo tiempo, que todos los negocios de compraventas y donaciones en estos municipios quedan paralizados hasta que se cumpla con el deber de informar y transcurran estos 15 días

Es por esta razón que la instrucción establece que, en adelante, todas las personas que deseen realizar transferencias de dominio, al iniciar el proceso de escrituración, deberán comprobar que ya se agotó el requisito de la opción privilegiada de compra. Para ello, se les exigirá:

Acreditar la negativa por parte de la Agencia Nacional de Tierras – ANT sobre la posibilidad de acceder a la opción privilegiada de compra o la constancia que pasaron 15 días, desde que se remitió la información sin que la ANT haya dado respuesta.

Teniendo en consideración todo lo anterior, como hemos dicho en varios escenarios de discusión la primera opción de compra a favor de la ANT no es novedosa. Esta opción hace parte de la legislación colombiana. Ley 160 de 1994 y la Ley del Plan Nacional de Desarrollo, ya contemplan opciones de compra preferente, sin embargo preocupación se presenta por que este decreto introdujo al ordenamiento jurídico una opción privilegiada adicional, es decir, que en realidad creó una opción de compra por vía reglamentaria que no estaba expresamente prevista en la ley.  Al respecto debemos recordar que la Corte Constitucional ha sido clara al establecer que las restricciones a la propiedad privada deben ser fijadas únicamente por la ley, y no por un decreto reglamentario.

Es por esta razón y algunas adicionales que desde la Sociedad de Agricultores de Colombia radicamos una acción judicial que se encuentra a la espera de la decisión judicial sobre la admisión de la demanda. Desde esta institución, continuaremos atentos al desarrollo de la acción judicial radicada y de los impactos que estas normas puedan generar, pues se trata de modificaciones que impactan seguridad jurídica, condición indispensable para el desarrollo y la rentabilidad del campo colombiano.

Es por esta razón, y por algunas adicionales, que desde la Sociedad de Agricultores de Colombia hemos iniciado un proceso judicial que actualmente cursa ante el Consejo de Estado, y que se encuentra a la espera de la decisión sobre la admisión de la demanda. Desde esta institución, continuaremos atentos al desarrollo de este litigio y a los impactos que estas normas puedan generar, pues se trata de modificaciones que inciden directamente en la seguridad jurídica, condición indispensable para el desarrollo y la rentabilidad del campo colombiano.

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[1] Así lo establece el artículo 2º del Decreto 033 de 2025 que modifica el decreto 1071 de 2015 e introduce el Artículo 2.14.6.4.15.