ENTREVISTA: Así es el negocio de la finca raíz en el sector rural

Para conocer cómo es el mercado de la finca raíz en Colombia, acudimos al superintendente de Notariado y Registro, Rubén Silva Gómez, quien habló, entre otros asuntos, sobre el comportamiento de la compraventa de tierras después del proceso de paz y en la pandemia del covid-19.

 ¿Qué tan dinámico es el mercado de la finca raíz en el sector rural?

El mercado de la finca raíz en el sector rural abarca las siguientes actuaciones o negocios: adjudicación de baldíos, adjudicación de baldíos en propiedad colectiva a comunidades negras, adjudicación de baldíos a resguardos indígenas, adjudicación de bienes vacantes, adjudicación de la casa hipotecada, adjudicación en remate, adjudicación en sucesión, adjudicación de unidad agrícola familiar, compraventa, compraventa parcial, declaración judicial de pertenencia, declaración parte restante, expropiación por vía administrativa, expropiación por vía judicial, loteo, englobe y desenglobe, reloteo y permuta. En el periodo 2014-2019, la mayor cantidad de eventos se concentran en la adjudicación en sucesión, el loteo y las compraventas.

Las estadísticas de los últimos diez años reportan 1.400.153 compraventas, 173.807 adjudicaciones en sucesión y 172.557 loteos. Por su parte, la adjudicación de bienes vacantes es la actuación que reporta el menor número de eventos: tan solo 83 en todo el país.

¿Cómo han evolucionado las transacciones en los últimos años?

Durante los últimos diez años se ha registrado una disminución de 4.711 transacciones, que representan 3.57% de las correspondientes a compraventas en el territorio nacional, cifra relativamente baja si se compara con un total promedio anual de 136.360 transacciones de compraventa en el sector rural.

El examen por departamentos muestra algunos comportamientos destacables: a) Vaupés no registró esta transacción durante estos últimos años; b) Cundinamarca, Valle, Antioquia y Santander fueron los que más reportaron esta actuación: 82.04% del total del país; c) Los departamentos con menos transacciones de este tipo son San Andrés y Providencia, Guainía, Amazonas y Vichada, aunque la variación para San Andrés fue de 500%, es decir, en el 2014 se presentaron cinco, mientras que en 2019 se registran diez; los tres restantes no tuvieron una variación significativa.

¿A qué se atribuye el comportamiento de las transacciones?

La Superintendencia de Notariado y Registro conoce de los movimientos y dinámicas relacionadas con predios, únicamente con ocasión de la solicitud que radica el titular o interesado en la incorporación de anotación en el registro en el folio de matrícula. La información estadística sobre los eventos registrados, de carácter exclusivamente cuantitativo, muestran las tendencias para cada una de las actuaciones objeto de registro en las diferentes Oficinas de Registro de Instrumentos Públicos en Colombia, a partir de las cuales, los centros de investigación económica, observatorios prediales y oficinas especializadas en estudios económicos, con el cruce de las variables macroeconómicas y sociales pertinentes, hacen los análisis que puedan explicar las dinámicas y la relación de factores. En síntesis, la SNR, si bien no tiene entre sus funciones este tipo de estudios oficiales, brinda la información insumo a las entidades que así lo soliciten para adelantar este tipo de estudios.

¿Por tamaño de la propiedad, en qué segmento se encuentra el mayor número de negocios de compraventa?

El de extensión (que a lo largo de la historia registral de varios siglos muestra diferentes unidades de medida: varas, yardas, áreas, cuadras, fanegadas, hectáreas, etc.), hace parte de campos descriptivos, más no cuantitativos y estandarizados, por lo que no resulta factible efectuar un recorrido a los más de 18 millones de folios de matrícula bajo esta variable (extensión). Por lo tanto, no es posible responder a esta pregunta en forma consolidada o agrupada.

Pero se espera para el inmediato futuro contar con aplicaciones de minería de datos, que permitan rastrear esta información, desde diferentes bases, previamente normalizadas en su tecnología, y estandarizadas y unificadas por conversiones a unidades del sistema internacional de medidas, adoptado por Colombia.

¿Qué es una pequeña, mediana y gran propiedad en el sector rural?

La Ley 1561 del 2012 se refiere a los bienes inmuebles rurales de pequeña entidad económica como aquellos que no exceden una Unidad Agrícola Familiar (UAF) establecida por la Agencia Nacional de Tierras, ANT, o los que cumplan sus funciones. Dicha extensión es particular y concreta, de acuerdo con zonas relativamente homogéneas en los municipios, cuya determinación se encuentra en la Resolución No. 041 de 1996. En ese sentido, todo lo que supere la extensión de la UAF se podría entender como gran propiedad en el sector rural; sin embargo, no existe regulación legal al respecto.

No obstante, aunque no exista una definición legal sobre pequeña, mediana y gran propiedad en el sector rural, según la distribución detallada que hace el Instituto Geográfico Agustín Codazzi, Igac (Gran atlas, Igac-Cede, 2010), desde la década de los noventa y recogida por muchos especialistas, los predios se agrupan según su tamaño en los siguientes rangos: microfundio (menores de 3 hectáreas), minifundio (entre 3 y 10), pequeños predios (entre 10 y 20), mediana propiedad (entre 20 y 200) y gran propiedad (mayor de 200).

No obstante, en el Atlas de la distribución de la propiedad rural en Colombia (Igac, 2012), la propiedad se clasifica por tamaño en tres grandes rangos: pequeña propiedad (hasta 20 hectáreas), mediana propiedad (más de 20 y hasta 200 hectáreas) y gran propiedad (mayor de 200 hectáreas).  

Finalmente, Acción Social, en el “Proyecto de protección de tierras y patrimonio de la población desplazada, 2010”, establece los siguientes rangos: pequeña propiedad (hasta 50 hectáreas), mediana (entre 50 y 500) y grande (más de 500).

En el mismo documento, la misma agencia, en “Unidades agrícola familiares, tenencia y abandono forzado de tierras en Colombia”, define el microfundio como predios con menos de 0.5 UAF; pequeña propiedad, entre 0.5 y 2 UAF; mediana, entre, 2 y 10 UAF, y grande, mayor de 10 UAF.

¿Qué tan grande es el fenómeno del fraccionamiento de la propiedad rural en Colombia?

Para comprender el fenómeno de fraccionamiento de la propiedad rural, debemos entender primero qué es un loteo y un reloteo. El primero, corresponde al proceso de división del suelo, cualquiera sea el número de predios resultantes, y el reloteo es la autorización para englobar, dividir, redistribuir o modificar el loteo de uno o más predios previamente urbanizados o legalizados, de conformidad con las normas urbanísticas que para el efecto establezcan el Plan de Ordenamiento Territorial y los instrumentos que lo desarrollen y complementen.

Frente a esta actuación, los departamentos de Vaupés, San Andrés y Providencia y Vichada no presentaron reportes y aunque Guainía, Amazonas, Guajira, Arauca y las oficinas de Bogotá reportaron datos, estos equivalen solo a 0.35% del total general de las vigencias 2010 a 2019 de estas dos variables, que es 216.518.

Por otro lado, los departamentos con mayor loteo en la citada vigencia fueron: Antioquia, Casanare, Cesar y Bolívar (39.95%), mientras que el reloteo se concentra en Valle, Meta, Antioquia y Norte de Santander (82.4 % del total nacional).

¿Con los acuerdos de paz, se reactivó el negocio de la finca raíz en zonas que padecieron inseguridad?

Si se toma como punto de referencia el año 2016 para diferenciar el “antes” y el “después” (Cartagena-septiembre, firma del Acuerdo y Bogotá, Teatro Colón, diciembre de ese mismo año), se tienen para efectos de análisis dos periodos de datos por confrontar: de un lado, se obtuvo durante los años 2010 al 2016 un primer promedio de dinámica de compraventa de predios rurales (registrados), y de otra parte, los años 2017 al 2019, que no fueron afectados por efecto del covid-19.

Comparados estos dos periodos, tenemos: un decrecimiento país de 2% en 2017-2019, atribuible a factores diversos, tales como capacidad de compra de la población y otras variables, tanto económicas como sociales no identificadas. Sin embargo, en contraste con esta leve declinación, varios departamentos mostraron un crecimiento superior a 10% de los promedios vegetativos conocidos durante el período precedente a la firma del acuerdo. Estos departamentos son:

Ahora bien, si se tiene en cuenta que la mayor parte de los departamentos del país se encontraban afectados directa o indirectamente por la inseguridad atribuible a los fenómenos de violencia del conflicto armado, se destaca que algunos de ellos, públicamente conocidos como muy afectados, muestran un comportamiento similar al del país en general (decrecimiento de 2%), considerada para el examen únicamente la actividad compraventa, es decir, no evaluados otros eventos de tierras y los no registrados o formalizados.

Como se observa en el cuadro anterior, estos departamentos, ubicables en la lista de los más afectados por la violencia armada, no registran, con excepción de Nariño (4%), una reactivación; por el contrario, muestran un descenso igual o mayor al comportamiento general del país (2%), que se destaca en la línea final.

¿Quién está comprando tierra en Colombia?

La identificación del comprador en el proceso de registro se enmarca en el cumplimiento de la Constitución y la Ley, de conformidad con los preceptos señalados en el Código Civil y el Código de Comercio, es decir, el registro de la identificación del comprador en la Superintendencia de Notariado y Registro lo conforman el nombre y apellido para las personas naturales, acompañado de su número de identificación, y en el caso de la entidades jurídicas de orden privado o pública, por la razón social o nombre legal y el número del NIT. Por lo anterior, no existiendo ningún campo diferente a los indicados para describir la identificación del comprador, tales como sector económico del ente o persona compradora, oficio o actividad del comprador o cualquiera otra clasificación o categorización que permitan informar un perfil o tipo de comprador, no es posible contestar a esta pregunta sin comprometer el riesgo de superar la facultad de información objetiva que reposa en nuestros archivos.

No obstante lo anterior, por razones nuevas previstas en el Plan Nacional de Desarrollo, la Superintendencia, así como otras entidades, para los fines del proyecto catastro multipropósito, ha iniciado el proceso en sus sistemas para la inclusión del campo género, como un trazador de formalización y titulación de predios rurales a nombre de la mujer, principal víctima de las violencias armadas y de los desplazamientos forzados en nuestro país.

¿Cómo ha afectado la pandemia del covid-19 la compraventa de predios rurales en Colombia?

Para dar respuesta a esta pregunta se tuvo en cuenta el periodo comprendido entre marzo y agosto del presente año, para el cual se encontró una caída del 40.10%, al compararlo con los mismos meses del 2019. Si analizamos la variación de cada uno de los meses se evidencia que abril muestra la mayor disminución, al pasar de 10.153 a tan solo 94, y es que si bien la declaración de la emergencia sanitaria ocurrió el 12 de marzo, en abril el servicio notarial y registral fue casi nulo, en vista de que durante esos días se identificaron cuáles serían las medidas de bioseguridad para poder regresar a prestar el servicio.

Pero no todos los negocios pasan por la Superintendencia

En el sector rural tenemos grandes índices de informalidad. Para registro en la Superintendencia únicamente ingresan los negocios en los que las transacciones se encuentren soportadas en un título legal y solemne (Artículo 4º, Ley 1579 del 2012). Pueden tratarse de una escritura pública, un acto administrativo o una sentencia judicial en la que se encuentre algún modo de adquirir el dominio sobre predios que tengan antecedente registral o, en el caso de tratarse de nuevos predios, deben ser abiertos registralmente con un título que provenga de la entidad competente.

¿Cuáles son los más grandes obstáculos que encuentra el registro en Colombia?

El mayor obstáculo es la cultura del “no registro”, pues en general las transacciones de los predios rurales en Colombia se hacen con base en documentos privados como lo son las “cartas-venta” y se acepta de manera consuetudinaria la informalidad de la tenencia de la tierra. En general, en el territorio rural existe falta de claridad sobre lo que realmente constituye derecho de dominio o propiedad de los inmuebles, y se equipara con la tenencia o posesión de esta, lo cual se aúna al desconocimiento de los beneficios que implica la formalización de la tierra y de los trámites y requisitos requeridos para acceder a la propiedad.

¿Qué acciones ha tomado la Superintendencia en el área de la compraventa de tierras?

En primer lugar, hacemos jornadas con unidades móviles que se desplazan a las áreas rurales para orientar a las personas sobre la formalización de la propiedad. En segundo lugar, estamos implementando el registro electrónico, que permitirá que las personas no tengan que desplazarse a las oficinas de registro, sino que automáticamente el título que se expide en la notaría pueda ser radicado en la oficina correspondiente y, por último, adelantamos campañas de formalización de la tierra, con el objetivo de que los nuevos propietarios puedan acceder a los programas oficiales de ayudas, préstamos y adicionalmente, posibilitar la circulación inmobiliaria por compraventa registrada.